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驚!海南房價連跌五年 樓市庫存要賣4年

發布于:2016-08-21 17:22:47來源 http://www.vzaicc.icu發布人:現房網點擊:1041

海南房地產市場近幾年來備受關注,擁有得天獨厚的自然環境,碧海藍天、國際旅游島、世界長壽之鄉,這些得天獨厚的資源優勢,并沒有助力海南房地產市場的上漲,在全國一二線城市房價一片“漲”聲中,海南房價卻遭遇5年來連續下跌。

另一方面,被海南房子熱銷、開發商新樓盤不斷面世的熱鬧景象所掩蓋的,是當地因非理性投資導致的供需嚴重失衡的現實,這也讓海南這個旅游熱門圣地的樓市庫存明顯高于全國平均水平。但當地部分市縣房地產投資仍在盲目增長中。

海南房價“一蹶不振”?

海南備案成交數據顯示,海南商品房成交均價在2011年達到13366元/平方米的最高點,2012年滑落至10140元/平方米,此后4年內,成交均價在1.1萬元/平方米左右。今年1~5月網簽均為9883元/平方米。具體到城市來看,海口的成交均價2011年為8934元/平方米,此后開始走低,2014年有所回升,達到至8999元/平方米,近三年來整體較為穩定。

海口歷年成交均價

三亞的房價近五年來則出現了大滑坡,在2012年達到27070元/平方米后,此后波動較大,截至2016年4月,成交均價降至17880元/平方米,降比高達五成。

三亞歷年成交均價

對此,海南房地產市場之所以會有“一蹶不振”的效果,實際上和此類城市投機性需求過多是有關系的。從實際情況看,很多人到海南投資購房的初始動機是因為此類區域碧海藍天,認為適合居住等需求。但后續發現很難轉手,這造成房產市場流通性較差。另外,眾多房企投資非理性的狂熱,大規模土地出讓后,市場供應總體偏高。

而對于海南來說,即便有房屋成交,入住率也并不高,造成社區氛圍不足。“這些因素都會影響海南的樓市價值,甚至制約海南房價的上漲。”

庫存居高不下,投資繼續增長

海南省住建廳相關數據顯示,2016年一季度在全省房地產開發投資同比增長15.7%,房地產銷售面積和銷售額同比增長均在七成以上,增速均比去年同期提高近100個百分點。近幾年,海南每年銷售商品房面積1000萬平方米左右,但與此同時,每年商品房開工面積也高達1600萬平方米左右。

據海南錦誠機構發布的報告顯示,2015年末,海南全省庫存量3639.23萬平方米,全省平均去化周期48.85個月,顯著高于全國平均水平。省會海口、國際旅游城三亞成為當地庫存最高的區域,易居研究院數據顯示,截至2016年4月,海口庫存量達594萬平方米,三亞庫存量達241萬平方米。

據海南省建設廳調查,海南除海口、三亞、三沙、陵水、瓊中、臨高6個市縣外,其他13個市縣因商品住宅消化期超過全省平均水平。

海南的庫存壓力體現為三方面:第一是去庫存周期偏高,總體上看即便購房政策比較寬松,大規模的庫存房源也不可能在短期內得到消化。第二是庫存壓力大的城市數量較多,比如海口、三亞、陵水等城市,基本上都有高庫存的壓力,或者說圍繞海岸線投資項目已經成為當地投資的一個重心。第三是潛在的去庫存壓力比較大。比如說目前有很多已成交而未開發的用地,這會使得海南整個房地產市場面臨各類去庫存壓力。第四是空置率較高,很多房源即便已經銷售,但也會有較大的空置現象。

去年至今,海南當地政府頻頻出手“救市”,但效果甚微。

海南房地產市場的供應規模大,海岸線的開發力度太大,這都容易形成庫存規模和壓力。但此類市場的一個特點是,后續交易量依然會上升,源于后續房地產市場的繼續提振和發展。而且從實際情況看,因為房價不算太貴,很多人可能會“無視”此類產品的交易價格下跌現象。

海南房地產市場發展趨勢,未來海南房價將會有上漲的可能,尤其是三亞大城市,海南最大的優勢就是氣候和地理位置優勢,而最大的劣勢就是產業導入不給力的特征。從這兩方面看,優勢內容可以使得養老產業得到較好的發展,后續此類產業規劃應該繼續進行下去。而劣勢方面,則需要培育一些新型的產業,比如發展休閑文化產業等。

標簽: 現房網

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