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海南新版商品房買賣合同來了!權威解讀合同變化!

發布于:2018-03-08 14:59:33來源 海南日報發布人:現房網點擊:1639

近日,由省城鄉與住房建設廳和省工商行政管理局共同監制形成的《海南省商品房買賣合同》(示范文本)(2017修訂版)(以下簡稱《商品房合同》)以及《住宅質量保證書》(2017修訂版)和《住宅使用說明書》(2017修訂版)已正式在全省范圍內推廣使用。


相比于原先版本的合同文本,新版合同文本有哪些變化?可避免購房交易行為中哪些問題?海南日報記者近日專訪了省住建廳相關負責人,權威解讀新版《商品房買賣合同》。





適應交易市場需求變化
規范“全裝修”政策相關約定


2017年7月份,我省要求全面實施商品房“全裝修”政策后,對商品住宅裝修、交易有了新的要求,原先使用的商品房買賣合同示范文本已經不能適應房地產市場交易的發展變化,修訂新版商品房合同示范文本,規范商品房全裝修相關約定,也是我省推行“全裝修”政策措施之一,是新版合同里增加的新亮點內容。


省住建廳相關負責人介紹,在規范全裝修相關約定方面,新版《商品房合同》新增了商品房裝修質量及標準約定要求。比如合同第四條中,要求要約定商品房是否為全裝修交付標準,交付的裝修質量和標準不能低于樣板房標準,并且出賣方還需要在合同附件中明確裝飾裝修主要材料、主要設備設備的品牌、產地、型號、規格等內容。


在價格方面上,新版《商品房買賣合同》要求明確商品房總價、毛坯價和裝修價。在交付條件上,也要求出賣方要提供室內環境檢測報告,買受人查驗到房子存在全裝修方面的質量問題,可提出異議,要求修復合格后方可再行交付。


在規劃設計變更上,出賣人在商品房的裝修標準、風格、檔次上如有變化,需要提前告知買受人,明確了違約責任和有權解除合同的情形。


交易條例細化明確雙方權責對等
防范商品房交易糾紛風險


商品房買賣是與廣大消費者利益相關的大事,關于商品房買賣合同簽訂、合同履行的糾紛在商品房買賣中也頻繁出現。省住建廳相關負責人介紹新版《商品房合同》里,交易約定更加細化,進一步明確了買賣雙方的權責,有利于更好地維護雙方合法權益,加強房地產市場管理,規范商品房交易行為。


相對于原來的合同示范文本,新修訂版在合同首頁最顯著位置增加了《重要提示》和《專業術語解釋》兩個內容,一是針對交易中容易產生糾紛的問題進行特別提示,方便買賣雙方重視、關注。二是對合同中專業術語解釋清楚,方便買賣雙方正確解讀、理解合同相關內容,有利于防范簽約風險和法律風險。


商品房買賣中,經常會出現如延遲交房時間、一房多賣、逾期付款、規劃設計變更以及建筑物區所有權不清等交易糾紛。此次新修訂合同示范文本吸收了《物權法》、《物業管理條例》、《不動產登記暫行條例》等法律法規及規范性文件的規定,增補及細化了合同條款,如預售資金監管條款、逾期付款、交房違約責任、解除合同約定、規劃設計變更、商品房質量和保修責任、稅款繳納及前期物業服務等內容,更加注重買賣雙方交易的權責對等性。


更值得注意的是,按照《海南省人民政府關于加強新建住宅小區配套公共服務設施建設管理的意見》有關要求,新修訂版《商品房買賣合同》附件上附加了項目主要規劃指標和小區配套公共服務設施、裝修質量及標準、保修范圍、保修質量和保修責任等附件內容,讓購房者除了合同內容外,還可依照《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等進行驗房,檢驗合格方可同意收房。


有交易指導作用
推薦使用減少購房交易合同糾紛


長期以來,商品房交易糾紛是房地產交易亂象起源之一。 2017年2月份,省第五屆人民代表大會第五次會議上,有人大代表專門提案《關于規范房產買賣合同維護購房者合法權益的建議》,針對“買受人所購商品房的基本情況”、規范購房者逾期付款和開發商逾期交房違約責任、嚴格交房條件明確交房標準和規范產權登記的約定合理確定辦理房產證等四個方面提出了意見和建議。


在省人大提案意見建議的基礎上,省住建廳也組織了相關專家到江浙滬實地調研,并參考了京、廣東、湖北等相關商品房合同文本,利用各種渠道、網絡媒體等多種渠道征求主管部門、消費者、房地產企業、法律人士等社會各界建議、意見,在此基礎上,省住建廳和省工商局共同監制形成了修訂版《商品房買賣合同》示范文本。


與原《商品房買賣合同》 相比較,新修訂版解決了原來商品房驗收交房標準不統一的問題。原《商品房買賣合同》沒有明確驗收交房標準,一般開發商在主體工程質量驗收、消防驗收、人防驗收等驗收后就交付買房人使用,但配套設施未完成,導致買房人交房后仍無法入住,矛盾糾紛較多。新修訂版《商品房買賣合同》明確了驗收交房標準,要求對水、電、路、氣等配套設施都驗收合格后再交房,且需要買房人現場驗收確認。


省住建廳相關負責人指出,《海南省商品房買賣合同示范文本》修訂的初衷是為了進一步規范市場交易,有很強的指導作用,將積極在我省商品房交易中推廣實行。例如合同的格式條款已經盡可能明確了買賣雙方權利義務,購房者也可以以該合同文本來了解購房合同中容易出現的交易約定漏洞,減少因缺乏法律知識而產生的各類糾紛,而開發商也可通過其中的條例約定來明確自己的權責,不必承擔因主管部門修改程序規定造成時間拖延等不必要的責任。


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